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龙湖智慧服务:疗愈“中年危机”社区的软硬之道

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不久前,细陈社区之痛的文章《当小区难以挽回地走向衰败》掀起一个围绕生活家园与物业服务的舆论场。

文章的作者塞冬以亲身经历,讲述一次次因为无法容忍小区物业服务滞后,在抗争无效后无奈换房的痛苦过程。文中更对当前相关沿革性政策体制有自己沉静思辩的看法,亦弥漫一种意欲在家园“诗意栖居”,最终求而不能的怅然若失。

塞冬第一套因小区环境日益恶化出手的婚房房龄在17年,而第二套以“高品质物管著称”的小区在十年周期“负向循环苗头”已乍现端倪。对比国外大多数国家,中国房子的确是过早显现颓相。十年周期本是房子进入配套逐渐成熟、生活气息浓厚、房价涨幅最快的如日中天之时,若再叠加学区或工作机会便利,几乎是完美投资标的。

“无法挽回地走向衰败”引发集体共鸣背后,是中国“房子进入中年危机”的伪命题,因为国内高层住宅设计使用年限是——50年。

相关机构统计,中国存量房已经超过180万亿元规模,按照面积计,大约是有300亿平方米存量房。社区是城市风貌的细胞,而存量时代如何让小区葆有长住长新的青春活力,这个宏大命题已被推至前台。

“中年”社区的物业困局

“老破小”是二手房市场一个神一样的存在,但更不容忽视的一类房源则是“老破大”。

在贝壳找房,上海长宁区某套房子,70年产权住宅,内环边上50米,面积超过200平方米,高区复式带车位。如此这般一套面积大位置好,有电梯带车位的“准豪宅”,理论上应该卖多少单价?

15万?12万?10万?事实上答案是3.4万/平方米!何以至此?

作为90年代曾经风光无限的小区,却因物业亏损离开后长期处于空管期,甚至曾出现两部电梯故障停运无人处理,楼内全体居民爬了42天楼梯,一系列社区管理问题导致房价一蹶不振。

这并非孤例。据统计,在上海,有1/3以上住宅小区面临服务危机,部分入住8-10年的小区已是“烫手山芋”,而在北京情况也大抵如此。

“中年危机”下的国内小区,长期陷入业主和物业双方拉锯战式的博弈中。而矛盾一旦从量变到质变,小区就陷入恶性循环:物业服务质量下滑导致业主拖欠物业费,再导致物业继续恶化,甚至最终导致小区运营停摆。

有专家分析认为,这背后的纷乱如麻与多年来国内物业费不能市场化定价有直接关系。国内物业费定价几乎都是“一锤子买卖”,一旦敲定伴随终身。无论是回迁房、普通商品房小区、还是豪宅区,想要让物业费跟上通胀步伐几乎不可能。

例如,北上广等一线城市中心城区,同期社会平均物价翻了几个跟斗,小区物业费仍维持在十年前的两三元钱单价。随着时间流逝,结果一定是物业费能购买到的优质服务逐年走低。

资金不足,物业公司便要近水楼台先得月开展“多元化业务”,利用小区停车、广告、小区空间对外营业开放等业主公共资源赚钱补贴,这又成为双方矛盾的另一根导火索。

行业内,劣币驱逐良币,没有建立质价相符的双向选择机制;而通过提取公共维修基金进行小区修缮更是难上加难。塞冬的故事中就是因此连最基本的更换电梯都困难重重,“只能默默攒钱准备下一次换房”。

那我们的小区一定就随着时间走向衰败吗?也未必。

就在塞冬故事下网友的评论中,我们就看到来自全国各地的业主表示出乐观。

一位网名叫“Xiaoqing”的网友直言:“我家小区物业特别好,这些年有所涨价,但小区绿化安保不断升级,没有小广告牛皮癣,更无入室盗窃。虽然房龄15年,但整个小区面貌清新,业主素质也不错。”

“越来越多的业主意识到好的物业对生活品质乃至资产价值的正面效应,在实践中,一旦社区环境、产品质量、服务水准都有所提升,业主就愿意为物业费买单。”在龙湖智慧服务总经理曾益明看来,针对小区衰败也并非无计可施。“物业企业应是业主美好生活的助力者,要不断创新社区服务方式及内容,同时社会应该为企业营造更具市场特质的发展环境,避免小区走向凋零。”

曾益明指出,当前行业亟待聚焦两个方向:其一,物业公司要有担当,该投入必须投入,同时大修基金使用更有效率和价值迫在眉睫。其次,应给予物业公司提供质价相符服务的市场环境,同时物业公司也应将服务细节的标准化落地。

[责任编辑:田晨夕]